Pour percevoir un revenu secondaire à vie durant sa retraite, il est possible de vendre un bien immobilier en viager permettant ensuite de bénéficier d’une rente mensuelle, versée par l’acheteur. Solutis vous présente la définition et le fonctionnement de cette rente viagère, ses divers avantages mais aussi la méthode pour calculer son montant.
Une rente viagère est une rémunération périodique garantie à vie que perçoit un vendeur (le crédirentier), souvent retraité, et qui est payée par un acheteur (le débirentier) à la suite d’une vente immobilière en viager.
La périodicité des versements peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle est choisie d’un commun accord entre le crédirentier et le débirentier lors de la formation du contrat de vente.
La rente peut être accompagnée au tout début du contrat par le versement unique d’un bouquet, c’est-à-dire un capital représentant un pourcentage du prix du bien. Une clause facultative peut aussi donner droit au vendeur d’habiter dans le logement, provoquant une baisse du montant de la rente.
L’acheteur cesse de payer la rente au décès du vendeur, dont la date est imprévisible. Bien qu’un achat en viager soit, dans la majorité des cas, moins cher qu’une transaction classique, l’acquéreur n’a donc aucune certitude que l’opération soit rentable à son terme.
Le principal avantage de la rente viagère est que son bénéficiaire va percevoir un complément de revenus régulier, revalorisé annuellement, et dont le versement mensuel est garanti jusqu’à son décès. La rente est par conséquent une bonne option si le vendeur d’un viager souhaite compléter sa pension de retraite pour mieux vivre, financer de nouveaux projets, se faire plaisir et réduire les risques de dépendance financière.
Le montant de la rente est réévalué tous les ans par un barème officiel ou via un accord entre les deux parties. Il s’agit d’un vrai atout puisque cela protège financièrement le vendeur face à la hausse des prix occasionnée par l’inflation.
Le bénéficiaire de la rente profite d’un abattement fiscal progressif en fonction de l’âge à partir duquel le premier versement a été effectué. La fraction imposable à l’impôt sur le revenu est de : 70 % si le vendeur à moins de 50 ans, 50 % s’il a entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 et 30 % dès 70 ans. Par exemple, si un crédirentier, dont le viager a débuté à ses 71 ans, touche une rente viagère annuelle de 5 000 €, alors seuls 1 500 € sont comptabilisés dans ses revenus imposables.
Si le vendeur vend sa maison ou son appartement en viager et qu’il vit avec son conjoint, il peut décider d’inclure une clause de réversion. À son décès, le paiement des rentes sera effectivement transféré au bénéfice de son conjoint survivant. L’acheteur devra alors honorer ses rentes jusqu’au décès de ce dernier. Cette clause va néanmoins avoir une incidence sur le montant de la rente puisqu’elle va occasionner une décote sur la valeur totale du bien.
Une clause résolutoire protège le crédirentier si le débirentier ne paye plus ses rentes. Au bout d’un mois, une mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Si aucun accord à l’amiable n’est trouvé, une injonction de payer peut-être lancée auprès d’un huissier ou du tribunal judiciaire. À défaut d’un recouvrement des créances, un juge du tribunal judiciaire peut prononcer la résolution du contrat. Dans ce cas, le vendeur récupère la pleine propriété de l’habitat, conserve les rentes perçues jusqu’à présent et toute ou une partie du bouquet, selon la décision du juge.
Pour calculer le montant de la rente viagère d’une vente en viager, il faut estimer la valeur vénale du bien sur le marché immobilier local auquel on soustrait le montant d’un bouquet, si le contrat en prévoit un. En fonction de l’âge du vendeur, son état de santé et son espérance de vie, le résultat total est ensuite transformé en rente, généralement mensualisée.
En cas de viager libre, la valeur vénale est prise en compte dans son entièreté pour calculer la rente car la pleine propriété est transférée à l’acquéreur. En cas de viager occupé, prévoyant pour le vendeur un Droit d’usage et d’occupation (DUH) avec ou sans usufruit, une décote sur la valeur du bien est retenue. En général, celle-ci est égale à un loyer fictif multiplié par le nombre d’années d’espérance de vie estimé du crédirentier.
Par exemple, pour un bien au prix de 200 000 €, un loyer fictif de 600 € et une espérance de vie du vendeur évaluée à 15 ans, la valeur du logement avec la décote sera de : 200 000 – (600 x (15x12)) = 200 000 – 108 000 = 92 000 €
Pour déterminer la valeur vénale du bien à vendre en viager et surtout simuler le montant de la rente viagère qu’un crédirentier peut prétendre, une expertise immobilière est requise. Solutis peut vous accompagner dans le but d’évaluer votre projet de vente et vous mettre en relation avec des acheteurs. Il suffit de prendre contact avec notre service spécialisé en effectuant une demande de rappel téléphonique, gratuite et sans engagement.
Oui la rente viagère est réversible au conjoint survivant, souvent celui-ci est dans le contrat et habite dans le logement.
La rente viagère est perçue par le vendeur jusqu'à son décès. Le vendeur aura donc un revenu supplémentaire jusqu'à la fin de sa vie.
Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis
Publié le 06/02/2024
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